Як придбати сільгоспземлю: алгоритм

Як придбати сільгоспземлю: алгоритм

З 1 січня цього року ринок сільгоспземлі суттєво зріс, адже до учасників ринкових відносин у цій сфері долучилися юридичні особи. Тож детальніше розповімо про порядок купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Нагадаємо, що незважаючи на відкриття ринку сільгоспземлі, продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності заборонено. Таке табу зафіксовано ч. 7 ст. 130 Земельного кодексу України.

Підготовка документів на землю

Насамперед після рішення продати землю її власник повинен переконатися у наявності кадастрового номера на неї. Його зазначають у правоустановчих документах на земельну ділянку. Якщо кадастрового номера немає, власнику доведеться отримати його. Для цього потрібно звернутися до розробника документації із землеустрою, який має право здійснювати діяльність на території, де знаходиться земельна ділянка. Звісно, для цього укладають договір, а такі послуги отримують за плату. За наявності кадастрового номера радимо додатково перевірити факти реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та реєстрації свого права власності на цю ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Обрання процедури продажу

Порядок проведення земельних торгів є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності. Проте не поспішайте з висновками: норма ЗКУ стверджує, що продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передача їх у користування, продаж прав емфітевзису, суперфіцію на них можуть здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок. Виняток лише, коли продаж приватних земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них здійснюють державний або приватний виконавець під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню у рамках виконавчого провадження. Таким чином, власник сільгоспземлі сам вирішуватиме, продавати свою землю на земельних торгах чи ні.

Переважне право на придбання

Незалежно від обраної власником процедури продажу сільгоспземлі він повинен забезпечити реалізацію переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Першочергове право придбання ділянки має особа, у якої є спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, що надані в користування такій особі. Однак це не стосується земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна.

У другу чергу переважне право належить орендарю земельної ділянки. Орендар зможе реалізувати своє переважне право, якщо відсутній суб’єкт переважного права першої черги (тобто надрокористувач) або якщо надрокористувач відмовився від реалізації свого переважного права. Якщо особи, яким належить переважне право купівлі сільськогосподарської землі, не можуть набути у власність таку ділянку, вони можуть передати своє переважне право купівлі земельної ділянки іншій особі.

Залежно від обраної процедури продажу землі спосіб реалізації цього права відрізнятиметься.

Реалізація переважного права під час продажу на земельних торгах. Власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу землі зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Власник ділянки зобов’язаний письмово повідомити про проведення земельних торгів суб’єкта переважного права на її купівлю не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня їх проведення. Підпис на повідомленні має бути нотаріально засвідчений.

Реалізація переважного права під час неконкурентного продажу. Власник повинен зареєструвати свій намір щодо продажу землі. Це здійснюється не пізніш як за 2 місяці до дня укладення договору шляхом подання заяви нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору, та проєкту договору купівлі-продажу. Тобто в межах його нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки.

Суб’єкт переважного права отримає повідомлення про цей намір не від самого власника землі, а від відповідного нотаріуса, який повинен протягом 3 робочих днів повідомити про намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з моменту повідомлення суб’єкт переважного права має повідомити нотаріуса про свій намір скористатися переважним правом.

Порушення переважного права може спричинити судову тяганину, адже суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Земельні торги

Земельні торги проводять у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет (на «Прозорро.Продажі»). Процедура земельних торгів ґрунтовно описана в постанові КМУ від 22.09.2021 р. № 1013. Ми ж опишемо лише умовні етапи земельних торгів:

• укладення договору між організатором (власником ділянки) та оператором електронного майданчика;
• підготовка лотів. Це, наприклад, реєстрація земельної ділянки чи відповідного речового права, проведення експертної грошової оцінки, визначення дати проведення торгів, стартової ціни продажу;
• ухвалення рішення про проведення земельних торгів: визначення переліку лотів (земельних ділянок), стартової ціни лота, відомості про особу, уповноважену на укладення (підписання) відповідного договору за результатами проведення торгів, проєкт відповідного договору;
•  опублікування оголошення про проведення земельних торгів разом з документами та матеріали на лот. Також на цьому етапі здійснюють повідомлення осіб, яким належить переважне право на придбання сільгоспділянки;
• подання заяв про участь у земельних торгах. Для участі потрібно сплатити реєстраційний (0,1 мінзарплати) та гарантійний внесок (30% стартової ціни продажу, але не більше 2500 прожиткового мінімуму для працездатних осіб);
• проведення земельних торгів і визначення переможця. Торги проводять не раніше 30 днів та не пізніше 45 днів з дня оприлюднення оголошення про проведення торгів. Учасники мають можливість поетапного збільшення своїх цінових пропозицій протягом трьох раундів торгів. Переможцем визнають учасника, який запропонував найвищу ціну за ділянку, що продається;
• укладення нотаріально посвідченого договору здійснюють протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів. Земельні торги за лотом уважають такими, що відбулися, після сплати переможцем ціни продажу та сплати витрат на підготовку лота до продажу;
• оприлюднення результатів. Організатор земельних торгів публікує в електронній торговій системі підписаний протокол про результати земельних торгів, договір купівлі-продажу земельної ділянки та відомості про сплату переможцем торгів належної суми за придбаний лот і суми витрат на підготовку лота до продажу.

Перевірка права на набуття права власності

Аби не допустити набуття права власності на сільгоспземлю фізичними та юридичними особами, яким законодавчо заборонено набувати таке право, здійснюють перевірку відповідності набувача або власника земельної ділянки сільгосппризначення вимогам статті 130 ЗКУ. Її здійснює нотаріус та орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Перевірка набувача або власника включає, зокрема:

встановлення кінцевого бенефіціарного власника юрособи;

перевірку факту перебування набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юрособи під дією спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»; належності цих осіб до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

перевірку факту виділення земельної ділянки сільгосппризначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно держкордону України;

визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення у власності громадянина України та юрособи, учасником (акціонером, членом) або кінцевим бенефіціарним власником якої він є.

Тут виокремимо перевірку нотаріусом джерела походження коштів або інших активів набувача. До документів, що підтверджують джерела походження коштів, належать зокрема:

• декларація про майновий стан і доходи;
• декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування;
• річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юрособи – набувача та фізособи – підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками);
• фінансова звітність юрособи – набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства;

Більше про цю перевірку можна дізнатися у постанові КМУ від 16.06.2021 р. № 637.

Укладення договору

Угода про перехід права власності на земельні ділянки укладається в письмовій формі та нотаріально посвідчується. Ця угода повинна містити:

1) назву сторін (ПІБ громадянина, назва юрособи);

2) вид угоди;

3) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

4) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

5) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

6) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

7) договірну ціну;

8) права та обов’язки сторін;

9) кадастровий номер земельної ділянки;

10) момент переходу права власності на земельну ділянку.

Василь Луцик, юрист-консультант