Трансформація ринку офісної нерухомості #3 | Raiffeisen Bank Aval Трансформація ринку офісної нерухомості #4 | Raiffeisen Bank Aval
Залишайтеся вдома. Все онлайн у Raiffeisen Online.
Завантажити Завантажити
Увійти Перекази та Платежі
Трансформація ринку офісної нерухомості #13 | Raiffeisen Bank Aval Трансформація ринку офісної нерухомості #14 | Raiffeisen Bank Aval Трансформація ринку офісної нерухомості #15 | Raiffeisen Bank Aval Трансформація ринку офісної нерухомості #16 | Raiffeisen Bank Aval Трансформація ринку офісної нерухомості #17 | Raiffeisen Bank Aval Трансформація ринку офісної нерухомості #18 | Raiffeisen Bank Aval
Ukr
12 Травня 2021

Трансформація ринку офісної нерухомості

Через пандемію попит на офісні приміщення впав і змінився. Власники та керуючі комерційною нерухомістю переглядають принципи формування офісного простору.

Дистанційна робота, яка стає все популярнішою і більш затребуваною, вплине на те, як компанії розпоряджатимуться нерухомістю, заявив американський мільярдер Білл Гейтс. Він не тільки один з найбагатших людей світу, а й відмінний футуролог. Саме він передбачив пандемію і реакцію багатьох ринків на неї. На думку Гейтса, все менше компаній працюватимуть в офісах повний тиждень, тому вони зможуть ділити між собою порожню площу. Офісне питання може вирішитися, наприклад, так: співробітники однієї компанії будуть приходити в офіс у понеділок і вівторок, а іншої - в решту робочих днів. І це не фантастика.

Така тенденція вже є на офісному ринку, в тому числі і українському. Називається система хот-дескінгу (hot desking): коли у співробітників немає закріплених робочих місць, а вони бронюються через систему. Співробітники ж приходять до офісу за певним графіком. «Подібні формати використовувалися і до пандемії, в основному компаніями, для яких присутність працівників у офісі є необов'язкоою, наприклад, аудит, консалтинг, IT», - розповідає СЕО NAI Ukraine і Urban Experts Віталій Бойко. Він зазначив, що пандемія нічого кардинально нового на ринок офісних приміщень не принесла, але каталізувала колишні тенденції. «Сьогодні офіс більше не стандартизоване робоче місце - таке можна організувати і в домашніх умовах. Це місце для формальних і неформальних зустрічей, роботи в команді, підтримки соціальних зв'язків та корпоративної культури і де можна отримати таку офісну техніку та сервіс, доступу до яких немає вдома», - підкреслює Бойко.

Це нове ставлення до офісного простору і зумовило вектори розвитку ринку:

- Багатофункціональність і повнота інфраструктури - забезпечують набір функцій і просторів, яких немає вдома.

- Гнучка оренда: формат коворкінгів і коофісів - забезпечує зручність застосування нових форматів роботи, описаних вище, і доповнює необхідними сервісами пропозицію операторів на рівні бізнес-центрів.

Багатофункціональність і повнота інфраструктури.

Досвід віддаленої роботи посилив деякі вимоги:

- баланс роботи та особистого життя - сучасні технології активізують тренд альтернативної зайнятості та витрачання менше часу на дорогу на роботу, робота в зручних для цього місці і часу;

- якщо працювати і проводити час поза домом - то в сучасній локації, по максимуму забезпеченій комерційною та соціальною інфраструктурою в пішохідній доступності, для економії сил і часу.

Тому в 2020 році інфраструктурна складова багатьох бізнес-центрів розширилася - так компенсувалися вивільнені площі і збільшувалася привабливість на ринку в цілому. Наприклад, на місці офісного орендаря відкривалися медичні кабінети, фітнес-центри, салони краси, кафе або магазини продуктів. Також створювалися лаундж-зони, тераси тощо. «Це веде до розмиття кордонів між видами нерухомості, наближаючи кожен сучасний і затребуваний офісний об'єкт до мультифункціональності», - зауважує Віталій Бойко.

Гнучка оренда: формат коворкінгів і коофісів

Компанії скорочують кількість співробітників для постійної роботи, при цьому збільшується обсяг приміщень загального значення, особливо в частині місць для формальних і неформальних переговорів. Підприємці різного масштабу в більшості своїй знаходяться під тиском негативних наслідків коронакризи і шукають шляхи оптимізації витрат, в частині використання офісів - особливо. Це дало черговий поштовх для розвитку напрямку гнучкої оренди і коворкінгів. Цей сегмент також постраждав внаслідок відтоку індивідуальних підприємців, проте істотно наростив базу нового сегмента - корпоративних орендарів. Використовуючи послуги коворкінгу, компанії, які раніше концентрувалися виключно в традиційних офісах, «виносять» з основної оренди приміщення загального користування, частина команд оптимізують адміністративні офісні витрати, гнучко масштабують площу без капітальних витрат, знижують бізнес-ризики короткостроковими угодами з коворкінгом.

Крім того, вони отримують доступ до інфраструктури, яку складно або дорого створити всередині офісу і яка стала актуальною в умовах нової реальності - сервісне обслуговування, івент-простори, переговорні, лаунж-зони. Коворкінг, зі свого боку, оптимізує свій мікс орендарів, перетворюючи модель бізнесу в більш стійку, адже тепер користувачі - не лише дрібні орендарі столів із зовсім не тривалими угодами, а й орендарі міні і великих «офісів у коворкінгу» з контрактами до року, а іноді й більше. Так, наприклад, на офісному ринку сусідньої Польщі очікується, що до 2030 року як мінімум 30% всіх компаній будуть повністю або частково користуватися гнучкими офісами. На київському ринку в нинішньому і минулому році вже були прецеденти повного переїзду досить великих компаній в коворкінг.

«На сьогоднішній день це вже норма - мати коворкінг у своєму бізнес-центрі. Наявність гнучкого офісу додає і привабливості будівлі, вона цікава для будь-якого орендаря. Як зараз мислить орендар? Або йому брати площу 300-500-1000 квадратів, інвестувати в ремонт і підписувати контракт мінімум на рік, а частіше на три. А він не розуміє, що буде через півроку, а раптом ще не один локдаун, раптом бізнес розшириться або навпаки скоротиться? Гнучкі офіси і коворкінг дають більше свободи в плануванні бізнесу», - пояснює директор IWG plc в Україні Юлія Литвиненко.

За даними URE Club, в Україні зараз 125 коворкінгів і «гнучких офісів», загальна площа «гнучких офісів» становить понад 130 тис. кв. м (з них 89 тис. кв. м. в Києві), а тарифікація знаходиться на рівні Варшави: ставки за 1 робоче місце в місяць в коворкінгах Києва коливаються від 50 до 250 дол. Для порівняння: аналогічна опція у Варшаві пропонується в районі 50-285 дол.

Що чекає в майбутньому?

Цього року Віталій Бойко прогнозує введення ще близько 100 тис. кв. м нових офісів. Орендодавці, що пропонують послуги класичної довгострокової оренди, відчують нестачу попиту. Загальний же обсяг нової пропозиції, заявленої на сьогодні ринку - близько 370 тис. кв. м, її поступове введення з року в рік буде посилювати конкуренцію і позначатися на ринку.

Тому нові проекти відходять від готових рішень минулих років і активно слідують трендам: збільшуються загальні простори - лаунж-зони, холи рецепшн; оскільки це місце взаємодії орендарів з кур'єрами і відвідувачами, за можливості облаштовуються тераси і експлуатовані покрівлі для можливості роботи на відкритому просторі і організації тут івентів. До паркінгів додаються велопарковки. І, звичайно ж, найбільш актуальним є виділення просторів для гнучкої оренди за форматом коворкінгу - окремі частини будівлі і поверхи, які включають інфраструктуру коворкінгу і офісні простори для різних моделей роботи - хот-дески, закріплені столи в опенспейсі, міні-офіси з готовим ремонтом, переговорні.

«Оренда приміщень формату «shell&core» вже залишилася в минулому. Гнучкість, безпека і підвищений комфорт - три кити, на яких найближчі п'ять-сім років зростатиме індустрія коворкінгів в Україні. Це світові реалії, які рано чи пізно наздогнали б нас. Пандемія прискорила процес. Для нашої країни це безпрецедентна революція в комерційній нерухомості. Всі учасники ринку - орендодавці, резиденти, будівельні компанії - живуть в епоху змін. Грамотна співпраця збереже індустрію і принесе вищі показники», - розповідає CEO і засновник мережі креативних бізнес-просторів Creative States Ілля Кенігштейн.

 У нестабільній економічній і соціальній ситуації компанії продовжать оптимізувати витрати і будуть розбірливіше ставитися до офісної інфраструктури. Звичні офіси не вимруть, а поступово перетворяться на багатофункціональні місця для роботи і відпочинку.