Ремонт орендованого об’єкта нерухомості: нюанси

Дуже часто підприємці орендують у інших ФОП або фізосіб як рухоме, так і нерухоме майно. Його, відповідно, іноді потрібно адаптувати до власних потреб, зробити «невід’ємне» покращення. Тож постає питання: кому й які податки необхідно в такому разі необхідно сплатити.

Розглянемо конкретну ситуацію: невелике виробниче підприємство орендувало у фізособи приміщення, в якому потрібно було зробити ремонт.

Зауважимо, що останнім часом орендодавцем частіше виступають фізособи, бо для ФОП – платників ЄП встановлені певні обмеження щодо площі приміщення, яке може бути надане в оренду. А для підприємців на загальній системі оподаткування є свої вимоги з ведення обліку основних засобів. Для фізосіб відсутні обмеження щодо площі, яку можна здавати в оренду. До того ж і нерухомість може бути оформлена лише на фізособу. Саме тому підприємства і укладають договори оренди з фізособами, в яких обумовлюють всі основні права та обов’язки як орендодавця, так і орендаря.

Зверніть увагу! Дуже важливо в договорі прописати всі умови, враховуючи норми ЦКУ. Так, нормами частини 1 статті 776 ЦКУ передбачено, що якщо у договорі оренди нічого не прописано, то за замовчуванням поточний ремонт орендар проводить власним коштом винаймача. Якщо плануються інші варіанти (наприклад, отримати компенсацію від орендодавця або ж проводити такий ремонт буде орендодавець з компенсацією чи без від орендаря), їх обов’язково треба завчасно погодити в договорі.

Капітальний ремонт

Що стосується капітального ремонту, то згідно з нормами тієї ж статті 776 ЦКУ, якщо у договорі оренди нічого не прописано, то за замовчуванням капітальний ремонт проводить орендодавець власним коштом. Якщо капремонт буде проводити орендар власним коштом, то це обов’язково потрібно прописати в договорі, бо інакше це буде вважатися додатковим благом для фізособи – орендодавця. А додаткове благо підлягає оподаткуванню.

Іноді виникає потреба в проведені вимушеного капремонту, який проводить орендар, бо неможливо використовувати об’єкт за призначенням, а орендодавець не має можливості провести такий ремонт своїм коштом. У цьому разі капремонт дійсно має право провести орендар і вимагати від орендодавця компенсацію грошима або взаємозаліком за рахунок оренди.

Поліпшення майна

Що стосується проведення поліпшень основного засобу за згодою орендодавця, то орендар має право на відшкодування витрачених коштів. Якщо орендар здійснить поліпшення, які неможливо відділити без пошкодження орендованого майна, без згоди орендодавця, він не має права на відшкодування їхньої вартості (ч. 5 ст. 778 ЦКУ).

Зверніть увагу! Якщо орендар здійснив невіддільні «поліпшення», модернізацію чи дообладнання, які не можна прибрати, не пошкодивши об’єкт нерухомості, не зіпсувавши ремонт тощо - орендодавець має право зобов’язати орендаря повернути об’єкт оренди до попереднього стану.

Отже питання, пов’язані з проведенням поточного чи капітального ремонту або поліпшенням орендованого основного засобу необхідно обумовити в договорі оренди і визначити, в яких випадках передбачається компенсація витрачених коштів, а в яких ні. Якщо сторони планують проводити зарахування витрат на ремонт/поліпшення в рахунок орендної плати, бажано передбачити це в договорі:

• яким чином буде узгоджуватися сума понесених витрат. Може бути передбачене складання акту приймання-передачі результатів ремонтних робіт/поліпшення, який підписують сторони. До того може бути передбачено, що орендар надає копії первинних документів, що підтверджують витрати на ці роботи;
• з якого місяця проводитиметься зарахування витрат у рахунок орендної плати. Зазвичай визначають, що зарахування витрат почнеться з наступного місяця після завершення робіт. Кожну суму зарахування бажано оформляти актом довільної форми.

Важливі нюанси

Якщо орендар є платником єдиного податку, то йому потрібно пам’ятати, що така форма розрахунку, як взаємозалік, є порушенням роботи на такій системі оподаткування. Доведеться не лише відмовитися від спрощеної системи оподаткування, а й сплатити єдиний податок за підвищеною ставкою з суми доходів, отриманих в недозволеній формі розрахунків. Тому в даному випадку треба компенсацію витрат потрібно отримувати у грошовій формі!

Також необхідно взяти до уваги, що облік операції з ремонту/поліпшення в бухобліку залежить від її суті. Якщо ремонти/поліпшення орендар проводить за компенсацію від орендодавця, незалежно від форми компенсації – фактично відбувається оплата за постачання робіт. Тобто у орендаря виникає дохід від постачання робіт і відповідні податкові наслідки. Якщо з ремонт/поліпшення не передбачають отримання орендарем компенсації за їх проведення, то необхідно врахувати наступне.

Оподаткування доходу орендодавця

Якщо орендодавець – фізособа – не суб’єкт господарської діяльності, необхідно уважно вивчити умови договору, щоб з’ясувати, чи є вартість ремонту доходом фізособи.

У разі проведення поточного ремонту за рахунок орендаря (наприклад, орендар за свій кошт замінив розбите вікно в орендованому приміщенні без компенсації) – це вважається відновленням робочого стану приміщення. Ніякого економічного ефекту від таких робіт орендодавець – фізособа не отримує. А відповідно, витрати на поточний ремонт не потрапляють до його  доходу. Простіше – ПДФО і військовий збір платити не треба.

Якщо капітальний ремонт, який мав би бути обов’язком орендодавця, виконаний орендарем за його кошт, а компенсацію за такий ремонт він не вимагає, то фактично він зробив подарунок фізособі – збільшив вартість його приміщення. Тому виникає об’єкт оподаткування у фізособи – орендодавця.

А це означає, що із вартості ремонту орендар, як податковий агент, повинен утримати ПДФО та військовий збір. Навіть попри те, що акт приймання-передачі таких робіт може бути не оформлений між сторонами. Ба більше, податківці будуть наполягати на тому, що у фізособи – орендодавця виникає дохід у вигляді додаткового блага (пп. «е» пп. 164.2.17 ст. 164 ПКУ). Такий дохід буде у натуральній формі і обкладається ПДФО з застосуванням натурального коефіцієнта та військовим збором, до нарахування якого натуральний коефіцієнт не застосовується.

Якщо ж за умовами договору передбачено, що орендар несе витрати на капремонт, як свій обов’язок, то в такому разі це його витрати, а не дохід орендодавця. Отже, в такому разі у фізособи не виникає оподатковуваний дохід. Ми вже звикли до того, що у податківців може бути інша думка. Тому, якщо договором передбачені такі умови, рекомендуємо отримати індивідуальну ІПК і в подальшому керуватися такою консультацією, бо вона стосується конкретно підприємства, яке звернулось за її отриманням.

Що стосується поліпшення орендованого основного засобу, то орендар має право його провести у разі згоди орендодавця. І навіть якщо договором передбачено, що вартість такого поліпшення не підлягає компенсації, необхідно бути готовим до того, що податкова під час перевірки може наполягати на тому, що вартість поліпшення підлягає оподаткуванню ПДФО та військовим збором.

На жаль, відсутня єдина точка зору, в якому періоді орендар, як податковий агент, повинен нарахувати та сплатити ці податки. Податківці вважають, що нараховувати ПДФО та військовий збір необхідно підприємству – орендарю, як податковому агенту, на всю суму поліпшення, як на додаткове благо фізособи, у періоді, коли завершено поліпшення і визначена його сума. Своєю чергою, можна взяти до уваги рішення суду, у якому наведена інша точка зору – нараховувати податки необхідно в місяці передання таких поліпшень, тобто під час повернення об’єкта оренди з поліпшеннями (див. рішення Полтавського окружного адмінсуду від 09.01.2025 у справі № 440/10681/24).

Підіб’ємо підсумок.

1. Правильно відобразіть в договорі права і обов’язки орендодавця і орендаря, особливо, якщо планується проведення робіт в приміщенні.

2. Якщо договором передбачено, що поточний ремонт здійснює орендар, то у фізособи не виникає об’єкт оподаткування.

3.Якщо договором передбачено, що капітальний ремонт та/або поліпшення основного засобу робить орендар своїм коштом, вартість таких робіт вважається додатковим благом фізособи. І орендар, як податковий агент, зобов’язаний нарахувати та сплати до бюджету за місцем своєї реєстрації ПДФО за ставкою 18% з використанням натурального коефіцієнта і військовий збір за ставкою 5% без застосування натурального коефіцієнта.

4. За підсумками місяця, в якому були нараховані та сплачені податки, в об’єднаній звітності в додатку 4ДФ потрібно відобразити інформацію про отримання доходу такою фізособою, вказавши код доходу «126» і суми нарахованих та сплачених податків.

Наталя Щербак, консультант із обліку й податків