ОРЕНДА КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ. ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРІВ

Важко уявити бізнес, якому б у тій чи іншій мірі не доводилося мати справу з орендними правовідносинами незалежно від правового статусу – будь-то орендодавець, орендар, посередник чи консультант.

Зупинимось на окремих нюансах, які варто враховувати під час укладання договорів оренди комерційної нерухомості.

Під час укладання договорів оренди комерційної нерухомості, крім іншого, слід керуватися положеннями Господарського кодексу України, які регулюють відносини оренди у сфері господарювання. Так, частиною 1 статті 284 Господарського кодексу України визначено наступні умови договору оренди, які є істотними: 

1) об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); 

2) строк, на який укладається договір оренди; 

3) орендна плата з урахуванням її індексації; 

4) порядок використання амортизаційних відрахувань; 

5) відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. 

Тобто під час укладання договору оренди комерційної нерухомості суб’єкти господарювання обов’язково повинні дійти згоди щонайменше стосовно вищенаведених істотних умов такого договору. В іншому разі договір вважатиметься неукладеним.

Варто зазначити, що частиною 7 статті 2 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» встановлено, що оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Відтак для уникнення можливих непорозумінь і конфліктних ситуацій під час укладання/виконання/розірвання договорів оренди нерухомості (якщо об’єктом оренди за договором не виступає об’єкт державної чи комунальної власності) в договорі оренди доцільно передбачати умову про незастосування положень вказаного закону до правовідносин, що виникають на підставі такого договору.

Серед особливостей та практичних аспектів, які необхідно пам’ятати під час укладання та виконання договорів оренди нерухомого майна, варто відмітити наступне: 

1) Договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк до 3 років укладається в письмовій формі; 

2) Договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 і більше років укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п'ять років; 

3) Право користування нерухомим майном, що випливає з умов договору оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації, крім випадку, якщо договір укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності. Державна реєстрація здійснюється на підставі ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Права на нерухоме майно, які підлягають реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації; 

4) Передання орендарю об’єкта оренди оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору – саме з цього моменту починається обчислення строку договору оренди, якщо інше не встановлено договором. Повернення орендарем предмета договору оренди оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору – з цього моменту договір оренди припиняється; 

5) У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Що стосується припинення договору оренди комерційної нерухомості, то відповідно до статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: 

1) закінчення строку, на який його було укладено; 

2) викупу (приватизації) об'єкта оренди; 

3) ліквідації суб'єкта господарювання – орендаря; 

4) загибелі (знищення) об'єкта оренди.

На практиці непоодинокими є випадки, коли орендодавці передбачають у договорі своє право на односторонню відмову від нього без будь-яких на те підстав, за умови письмового попередження орендаря за  n… днів (тижнів, місяців). Варто зауважити, що така умова суперечить частині 1 ст. 291 Господарського кодексу України, що підтверджується в т.ч. актуальною судовою практикою. Безпечнішим для орендодавців з точки зору можливості виникнення спорів та ймовірних наслідків їх вирішення є використання т. зв. «суборендної» моделі, за якої договір оренди укладається з підконтрольною орендодавцю особою, після чого така особа (орендар) передає отриманий за договором об’єкт в суборенду. Незважаючи на те, що «адмініструвати» таку модель складніше, її використання на практиці дозволяє оперативно вирішувати питання, пов’язані з достроковими припиненням «небажаних» договорів, оскільки строк договору суборенди не може перевищувати строку договору оренди, який, в такому випадку, можна припинити за згодою сторін.      

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.

Такими підставами для орендодавця відповідно до статті 783 Цивільного кодексу України є: 

1) володіння та/або користування орендарем нерухомістю всупереч договору або призначенню; 

2) передання орендарем без дозволу орендодавця нерухомості у володіння та/або користування іншій особі; 

3) недбала поведінка орендаря, що створює загрозу пошкодження нерухомості; 

4) не проведення орендарем капітального ремонту нерухомості, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря.

В свою чергу орендар в силу приписів статті 784 Цивільного кодексу України має право вимагати розірвання договору оренди у разі, якщо: 

1) орендодавець передав нерухомість, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню; 

2) орендодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту нерухомості.

Окрім того, варто звернути увагу на положення частини 2 статті 769 Цивільного кодексу України, оскільки невиконання передбаченого у ній обов’язку орендодавцем є іще однією підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Так, якщо орендодавець (під час укладення договору оренди) не повідомив орендаря про всі права третіх осіб на майно, передане в оренду, орендар має право вимагати зменшення розміру плати за користування майном або розірвання договору і відшкодування збитків.

На що іще слід звернути увагу. Одночасно з правом оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди. При цьому розмір земельної ділянки, яка передається орендарю, доцільно визначати у договорі, інакше якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, орендарю надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів орендодавець. Якщо орендодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання орендарю права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором орендодавця з власником земельної ділянки. Плата, що стягується з орендаря будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Крім того, статтею 778 Цивільного кодексу України передбачається, що орендар має право поліпшити об'єкт оренди лише за згодою орендодавця, і якщо останній таку згоду надав – поліпшення, які можуть бути відокремлені від об'єкта без його пошкодження, можуть бути вилучені орендарем. Також орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою орендодавця, створена нова нерухомість, орендар стає її співвласником. Частка орендаря у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення нерухомості, якщо інше не встановлено договором або законом. Через відсутність конкретики (Які саме поліпшення можуть бути відокремлені від нерухомості без її пошкодження? Що, власне, вважається пошкодженням об’єкта нерухомості (наприклад, демонтаж кондиціонера)? Що вважатиметься новою нерухомістю в контексті «поліпшення» об’єкта комерційної нерухомості?) наведені положення містять чимало ризиків для орендодавця. Мінімізація вказаних ризиків полягає в ретельності під час підготовки договору та деталізації його умов.

Взагалі, залежно від специфіки об’єкта комерційної нерухомості (офіс, склад, торгівельні приміщення тощо) варто якомога прискіпливіше підходити до викладення специфічних умов, пов’язаних з його використанням за договором. Особливу увагу слід також приділити умовам щодо дозволених видів та мети використання об’єкта оренди (про правові наслідки нецільового використання йшлося вище), а також умовам щодо розмежування відповідальності за отримання необхідних дозволів, погоджень, подачу декларацій тощо з метою дотримання вимог екологічного, протипожежного законодавства, вимог законодавства у сфері охорони праці – це дозволить убезпечити не лише від внутрішньо-договірних спорів (орендодавець–орендар), але й допоможе зберегти нерви, час та фінансові ресурси під час спілкування з контролюючими органами.

Василь Шеретько

Адвокат, старший юрист ЮФ «Антіка»