Нові можливості для аграріїв: оренда державних сільгоспземель

У постійному користуванні державних підприємств, установ та організацій перебуває близько 3,2 млн га сільськогосподарських земель (а це приблизно 7,5% від їх загальної площі). Приватникам на ці багатства – зась. Однак незабаром усе зміниться – право постійного користування сільгоспземлями буде трансформовано в орендні відносини.

Інститут права постійного користування – рудимент радянської правової системи, який досі реалізується в Україні. Його суть полягає в тому, що якась структура може мати право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Іншими словами – довічно. Права постійних землекористувачів визначені законодавством та не підлягають договірному врегулюванню.

В умовах відкриття ринку землі право постійного користування земельною ділянкою державної власності виступає обмежуючим фактором. Це побачили навіть законодавці, тож це привело до нової ініціативи: усунути цей застарілий правовий інститут, натомість замінити його на право оренди. Такі можливості дає закон, прийнятий влітку цього року: Закон України, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення державної власності». Отже, тепер треті особи отримують можливість взяти державні сільгоспземлі в суборенду.

На шляху до збільшення земельного банку для можливості суборенди державної сільгоспземлі найближчим часом планується зробити такі кроки:

• Реорганізація держпідприємств, у постійному користуванні яких перебувають земельні ділянки державної форми власності.
• Оренда земельної ділянки акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100% акцій (часток) яких належать державі.
• Передання ділянки у суборенду. Саме цей етап є фінальним та, на думку законодавців, дозволить підвищити ефективність використання сільгоспземель.

Правонаступники «лендлордів»

Реорганізація держпідприємств – це значить, що вони будуть перетворені на акціонерні товариства або товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі яких належатимуть державі. Таке новоутворене підприємство є правонаступником реорганізованого держпідприємства. Відповідно правонаступнику переходить все майно, права та обов’язки реорганізованого держпідприємств.

За загальним правилом право постійного користування земельною ділянкою припиняється у разі припинення діяльності державного чи комунального підприємства, установи, організації. Проте законодавець зробив виняток для таких підприємств у разі перетворення їх на акціонерні товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100% акцій (часток) яких належать державі. Новоутворені акціонерні товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100% акцій (часток) яких належать державі, як правонаступники держпідприємств, отримають їхні земельні ділянки в оренду. Строк такої оренди становитиме 50 років.

Розмір орендної плати

Розмір орендної плати встановили законодавчо. Вона не може бути менше 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не проведено – не менше 12% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АРК або області (ч. 1 ст. 120-1 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ.

Правонаступник держпідприємства для отримання в оренду земельної ділянки державної власності, що належала держпідприємству на праві постійного користування, повинен звернутися до органу виконавчої влади, що здійснює розпорядження земельною ділянкою держвласності, яка належала держпідприємству на праві постійного користування, з клопотанням про передачу в оренду цієї земельної ділянки.

Якщо правонаступник протягом одного року з дня його держреєстрації не звернеться з таким клопотанням, право постійного користування такою земельною ділянкою (крім земельної ділянки, на якій розташовані об’єкти нерухомості) припиняється на підставі рішення цього органу виконавчої влади, а земельна ділянка (щодо земель сільгосппризначення – право її оренди) виставляється на земельні торги.

Процедура зміни орендарів

Зауважимо, механізм, яким законодавець запровадив заміну права постійного користування на право оренди, не є досконалим. Перетворення державних сільгосппідприємств, установ та організацій, а також вилучення земельних ділянок може спричинити унеможливлення приватизації працівниками державних сільгосппідприємств, установ та організацій земельних ділянок цих підприємств, установ та організацій, а також працівниками державних закладів освіти, культури, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, пенсіонерами з їх числа; отримання у власність земель сільгосппризначення у розмірі земельного паю, визначеного для цієї місцевості, за рахунок земель запасу та резервного фонду в разі їх наявності громадянами України із числа депортованих осіб, які поселилися в сільській місцевості (ч.ч. 1, 6 ст. 25 ЗКУ).

Окрім цього, ці особи мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай), виділену в натурі (на місцевості). Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у процесі приватизації створюють резервний фонд земель за погодженням його місця розташування з указаними особами у розмірі до 15% площі усіх сільськогосподарських угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств, установ та організацій. Цей резервний фонд земель перебуває у державній або комунальній власності і призначається для подальшого перерозподілу та використання за цільовим призначенням.

Проведення земельних торгів

Земельні торги проводять у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі інтернет. За результатами аукціону укладуть договір суборенди земельної ділянки з переможцем земельних торгів. А ним стане той, хто запропонує найвищий розмір суборендної плати і це буде зафіксовано під час проведення земельних торгів. Для участі в земельних торгах потрібно сплатити реєстраційний та гарантійний внески.

Реєстраційний внесок за лотом встановлюють у розмірі 0,1 мінімальної зарплати, визначеної законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення про проведення земельних торгів. Гарантійний внесок становить 30% стартового розміру річної суборендної плати, але не більше 2500 прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому проводять земельні торги.

Наголосимо, земельні торги з набуття права суборенди земельної ділянки сільгосппризначення держвласності, що перебуває в оренді акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100% акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення такого держпідприємства, можуть бути проведені не раніше 1 січня 2024 року.

Строк суборенди 

Зазначені земельні ділянки можна передати в суборенду не більше ніж на 14 років. А земельні ділянки, що передають в суборенду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), – не більше 25 років (ч. 3 ст. 8 Закону України «Про оренду землі») .

Плата за суборенду 

Одним з етапів підготовки лотів до проведення земельних торгів виступає встановлення стартового розміру плати за користування земельною ділянкою на умовах суборенди. Він не може бути меншим за розмір орендної плати, визначений договором оренди земельної ділянки.

Плата за суборенду цієї земельної ділянки визначається за результатами земельних торгів і сплачується орендарю в порядку, визначеному договором суборенди земельної ділянки. Звертаємо увагу, що плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати (пп. 288.6 Податкового кодексу України).

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є однією з форм плати за землю (місцевого податку). Відповідно до п. 288.5. ПКУ розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу, зокрема:

1) не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – у розмірі не більше 3% їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування – не більше 1% їх нормативної грошової оцінки, для сільгоспугідь – не менше 0,3% та не більше 1% їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – у розмірі не більше 5% нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АРК або по області, для сільгоспугідь – не менше 0,3% та не більше 5% нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АРК або по області;

2) не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки. Цей розмір може бути більшим, якщо орендаря визначають на конкурентних засадах;

3) для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку.

Тож запроваджені норми щодо розміру плати за суборенду не відповідають чинному податковому законодавству. Відповідно очікуємо або внесення змін до ПКУ, або коригування норм щодо розміру плати за суборенду.

Коли суборендар стане орендарем

Якщо договір оренди земельної ділянки сільгосппризначення держвласності, орендарем якої є акціонерне товариство, товариство з обмеженою відповідальністю, 100% акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення держпідприємства, у постійному користуванні якого перебувала така земельна ділянка, достроково припинено, суборендар такої земельної ділянки має право на укладення договору оренди такої земельної ділянки. При цьому суборендар зможе отримати цю землю в оренду на строк, що залишився до закінчення строку договору суборенди. Орендна плата тоді дорівнюватиме платі за суборенду, а інші умови договору оренди відповідатимуть умовам договору суборенди.

Ба більше, суборендарю гарантували переважне право на укладення договору оренди. Адже передачу такої земельної ділянки іншим особам, її поділ або об'єднання з іншими земельними ділянками, а також зміна її цільового призначення до укладення договору оренди з колишнім суборендарем заборонено.

Василь Луцик, юрист-консультант