Бізнес-інвестиції. Нерухомість та її перспективи у 2020 році

Інвестиції в нерухомість - інструмент, який нарівні з депозитами використовують підприємці. Для збереження отриманих прибутків, забезпечення пасивного доходу, з метою отримання «пенсії» від оренди чи просто для потреб бізнесу. Якими б не були цілі, треба розуміти, коли саме варто здійснювати інвестиції, а коли - зачекати.

Мабуть, більшість із вас в курсі краху чергового будівельного гіганта – компанії «Укрбуд», чули про заяви очільника уряду про іпотечні депозити під 10% вже у році, що розпочався, спостерігають зростання вартості нерухомості з других рук на 10-15% через зміцнення гривні та, можливо, щось знають про нові будівельні норми. Таким є контекст для ринку нерухомості на початку 2020-го. Про подальший вплив цих чинників та інші, менш відомі, розповідає експерт, Директор зі стратегії та розвитку ПБГ «Ковальська» Ольга Пилипенко.

Наскільки відчутний вплив вищезазначених факторів на вартість житлової та комерційної нерухомості в новобудовах?

2019 рік виявився спекотним для ринку нерухомості. Вибори, зміцнення гривні, призупинення значної кількості об'єктів через проблеми у забудовників призвели до зменшення попиту на нові квадратні метри в цілому на ринку. Деяка частина інвесторів зайняла вичікувальну позицію. Кількість угод восени зменшилася більш ніж на 20%. Однак ситуація не була однакова для всіх девелоперів – у надійних забудовників не було втрат клієнтів. На відміну від житлової, офісна нерухомість навпаки відчувала і відчуває посилення попиту. Рівень вакантності у бізнес-центрах один з найнижчих за останні 10 років – менше 6%. Цей показник демонструє потенціал інвестування у бізнес-нерухомість –  у 2020 році очікується поява нових цікавих проектів загальною площею понад 200 тис. квадратних метрів.

Які інші чинники впливатимуть на вартість квадратних метрів у 2020-му?

Очікування щодо девальвації гривні не справдилися у інвесторів у 2019 році. Це призводить до реалізації відкладеного попиту – він починає зростати. Наразі у забудовників готового житла в портфелі більше, ніж весь річний попит у Києві. Така пропозиція і далі буде стримувати зростання цін. Однак у зв'язку зі зростанням собівартості будівництва вартість квадратних метрів у доларах буде потроху зростати – до 10% протягом року. Ще однією особливістю буде більш пізній вхід у інвестиції (не на етапі фундаменту, а при готовності від 30-50%). Інвестори стають більш обережними, жертвуючи частиною дохідності.

На відміну від Києва і області, тренд на зростання цін та пропозиції у регіонах не змінювався. Як не дивно, а вартість житла в містах-мільйонниках може зростати вдвічі швидше, ніж у столиці. Також додатковий попит може з'явитися, якщо банки почнуть відновлювати програми іпотечного кредитування, а ставки кредитів будуть різко зменшуватись, як це анонсують в НБУ.

Чи будуть зростати обсяги будівництва після того, як іпотека стане реальним інструментом? Разом з попитом і обсягами – ціни також?

Очікувати стрімкого зростання іпотеки у 2020 році не варто, однак тренд на зменшення ставок буде мати значний вплив на ринок нерухомості у середньостроковому періоді. За нашими підрахунками, неплатоспроможний попит у Києві майже в 5 разів більше платоспроможного. Тобто поява доступних фінансових інструментів призведе до зростання реального попиту. Зараз більшість девелоперів стимулюють додатковий попит програмами розтермінування від забудовника. Перевага іпотеки над розтермінуванням – більші терміни: не 24-36 місяців або до здачі об'єкта, а 60+ місяців. Недолік – значна вартість. В будь якому разі істотного тиску на ціни поява іпотеки у 2020 році мати не буде. А ось у 2021-2022 роках попит на нерухомість може почати зростати більш швидкими темпами. Тож весь поточний рік можна вважати сприятливим для інвестицій у нерухомість.

Чи вплинуть на будівельну галузь нові ДБН?

Нові ДБН дають можливість архітектором бути більш сміливими та пропонувати нові ідеї. Більшість радянських стандартів вже втратили свою актуальність – з'являються нові технології, нові підходи до будівництва. Клієнти вже очікують нового типу житла. Але ми ще тільки на початку шляху спрощення ДБН. Тому від їх введення підприємець-інвестор лише виграє, адже отримає можливість вибору більш цікавих та прогресивних об’єктів.

Які інвестиції під отримання прибутку перспективніші: у вторинне житло чи новобудови? 

Купуючи нерухомість на вторинному ринку, інвестор обмежує ризики. Проте і дохідність таких інвестицій значно нижча – покупець може розраховувати на загальне зростання цін на квадратні метри на ринку. Щоб збільшити дохідність, але не брати на себе великі ризики, варто прискіпливо обирати забудовника. Надійні девелопери не мають у своєму портфелі нереалізованих об'єктів, самостійно фінансують початок будівельних робіт, будують з якісних матеріалів, не мають значних затримок. А різниця цін забудовника від фундаменту до готового об'єкта може бути більше ніж 30%. У таких випадках інвестиції у новобудови виглядають привабливіше. До того ж формати житла змінюються, і у майбутньому попит на концептуальні ЖК збільшуватиметься.

Якщо ризикнути і спрогнозувати: зростання чи падіння вартості метра можна очікувати в перспективі 5-10 років?

За умови відсутності значних глобальних чи локальних криз у перспективі вартість нерухомості буде зростати. Наприклад ,у Європі при ставках по іпотеці у 2-3% квадратний метр у великих містах коштує 5-10 тис. доларів. До таких умов Україні ще далеко, але потрібно ще зважати на суттєвий застарілий житловий фонд, який у найближчі 10-15 років потрібно буде замістити. При нинішніх обсягах будівництва на оновлення Києва знадобиться понад 100 років, тоді як середній термін експлуатації – 50-70 років. Тобто попит на нове житло буде і далі зростати, відповідно, і вартість метра.