Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #3 | Raiffeisen Bank Aval Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #4 | Raiffeisen Bank Aval
Новий зручний застосунок MyRaif
Завантажити Завантажити
Увійти Перекази та Платежі
Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #13 | Raiffeisen Bank Aval Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #14 | Raiffeisen Bank Aval Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #15 | Raiffeisen Bank Aval Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #16 | Raiffeisen Bank Aval Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #17 | Raiffeisen Bank Aval Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики #18 | Raiffeisen Bank Aval
Ukr
11 Серпня 2021

Відкриття ринку землі. Актуальні питання, проблеми та ризики

З 1 липня 2021 року в Україні офіційно запрацював ринок с/г землі. Зупинимось на специфіці укладання договорів купівлі-продажу с/г земель, практичних питаннях та проблемних моментах, які виникають уже зараз.

Нагадаємо, що до 01.01.2024 придбавати у власність сільськогосподарські землі зможуть лише громадяни України, територіальні громади та держава. Обсяг придбаної ділянки не може перевищувати 100 гектарів. Починаючи з 01.01.2024 цей показник зросте до 10 тис. га, причому купувати такі землі у власність зможуть, зокрема, і юридичні особи, зареєстровані відповідно до законодавства України, учасниками (засновниками) та кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни України.

Насамперед необхідно зазначити, що обсяг підготовчих дій та перевірок, які необхідно здійснювати потенційним покупцям, аби убезпечити свої інвестиції в майбутньому, а також нотаріусам, які супроводжують відповідні транзакції (посвідчують договори купівлі-продажу), є істотно ширшим порівняно з процедурою укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок інших категорій.

Так, до звичайної перевірки обставин правомірності відведення (формування) земельних ділянок, отримання та оформлення титулу на них за продавцями, дотримання процедури зміни цільового призначення (за необхідності), наявності у продавців необхідних повноважень та відсутності обмежень щодо розпорядження земельними ділянками, наявності необхідних згод або інформації про відсутність потреби у їх отриманні тощо, потенційним покупцям необхідно перевіряти в т.ч. й інформацію про наявність осіб, які мають переважне право на придбання у власність земельних ділянок.

До таких осіб відповідно до Закону відносяться особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення на земельних ділянках та/або орендарі таких ділянок. Відповідні перевірки проводяться шляхом отримання витягів з Державного земельного кадастру та інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі виявлення таких осіб їм необхідно повідомляти про намір відчуження земельних ділянок, що передбачає дотримання певних регламентованих законом процедур. Зокрема, за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов'язаний не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов'язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб'єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Слід зазначити, що переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб'єктом іншій особі, яка відповідно до закону може придбати у власність таку земельну ділянку. Така передача відповідно до Закону може бути здійснена лише один раз.

В кращому для потенційного покупця випадку проведення вищенаведених перевірок та дій, спрямованих на виявлення та повідомлення носіїв переважного права про намір продажу земельної ділянки, відтермінує у часі її придбання у власність покупцем, а в гіршому – зробить таке придбання неможливим у зв’язку з реалізацією встановленими в ході проведення перевірки особами свого переважного права. З огляду на це, вбачається економічно доцільним для потенційних покупців спочатку встановлювати коло осіб, які можуть претендувати на придбання земельної ділянки в порядку реалізації свого переважного права, а вже потім приймати рішення щодо доцільності проведення її повноцінної перевірки – так званого legal due diligence земельної ділянки із залученням профільних спеціалістів.

Варто зазначити, що недотримання порядку повідомлення осіб, які мають переважне право на придбання земельних ділянок у власність, може призвести до переведення прав та обов’язків покупця за договорами купівлі продажу на таких осіб на підставі рішення суду і, як наслідок, втрати відповідних прав покупцем. 

Що стосується основних проблемних практичних питань, які постають перед нотаріусами під час підготовки до посвідчення угод купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, варто відзначити наступне.

Змінами, запровадженими Законом, зокрема передбачається, що при посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріус перевіряє дотримання встановлених Земельним кодексом вимог до набувачів права власності, наприклад, обмежень щодо загальної площі земельних ділянок, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється із використанням відомостей Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань тощо. Відповідний порядок перевірки, який встановлює алгоритми дій нотаріусів, спрямованих на пошук, аналіз та зіставлення інформації, одержаної з різних реєстрів та баз даних, затверджений постановою Кабінету Міністрів України №637 від 16.06.2021 (далі – «Порядок»).

Втім, без забезпечення належної роботи Державного земельного кадастру та врегулювання питання процедури підключення до нього нотаріусів (а не перегляд у режимі читання), про що також зазначає Нотаріальна палата України, здійснення повноцінної перевірки дотримання вимог щодо набувачів є неможливим.

Справа в тому, що значна частина записів, які містяться у Державному земельному кадастрі, містить помилки або неповну інформацію в частині ПІБ фізичної особи та/або її РНОКПП. Окрім того, функціонал Державного земельного кадастру та механізми його взаємодії з іншими реєстрами в повній мірі не дозволяє провести усі перевірки, передбачені Порядком. Зокрема, відкритим залишається питання, яким чином з використанням інструментів Державного земельного кадастру має проводитись перевірка інформації про належність земельної ділянки до такої, яка була сформована в результаті виділення її в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), та про її віддаленість від державного кордону України.

Слід також зазначити, що інформація про такий тип права власності, як право довірчої власності (як спосіб забезпечення виконання зобов'язання), яка надходить у порядку інформаційної взаємодії органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та суб'єктів державної реєстрації прав відповідно до вимог Протоколу про інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав та Державним земельним кадастром, у Державному земельному кадастрі взагалі не опрацьовується та не відображається у його відомостях через відсутність у ньому відповідних механізмів.

Це може мати негативні наслідки, які полягають у можливості конфіскації (за рішенням суду) земельних ділянок, набутих за недотримання вимог, які становлять предмет перевірки.

Загалом, старт ринку землі відкриває нові можливості як для аграріїв, так і для пересічних громадян, які розглядають можливість придбання с/г землі як новий напрям інвестування з метою одержання пасивного доходу від, наприклад, передачі її в оренду сільськогосподарським товаровиробникам. Втім, незалежно від мети придбання землі радимо ретельно підійти до процесу її вибору, аби убезпечити себе від можливих проблем та непередбачуваних фінансових втрат у майбутньому. Окрім правовстановлюючих документів на земельні ділянки, проектів землеустрою щодо їх відведення, рішень про передачу у власність, агрохімічних паспортів, наявної технічної документації із землеустрою тощо, які б ми радили аналізувати із залученням відповідних профільних фахівців, вважаємо за доречне користуватися усіма доступними публічними джерелами інформації з метою формування «історичної довідки» та цілісної картини про об’єкт майбутньої інвестиції. Більш того, не слід нехтувати й можливістю візуального огляду земельних ділянок, у тому числі із залученням сертифікованих землевпорядників, аби пересвідчитись у відсутності сторонніх об’єктів, не відображених у документах на землю, і встановлення відповідності координат земельних ділянок на місцевості і, як наслідок, відсутність т. зв. «накладок», наявність яких може слугувати підставою для виникнення потенційних спорів.  

Учасникам ринку землі радимо бути обачливими та поміркованими. А що стосується існуючих прикладних проблем, сподіваємось, що найближчим часом вони будуть належним чином вирішені.

Автор: Василь Шеретько, старший юрист ЮФ "Антіка"