Оренда у фізособи: на що звернути увагу

Оренда у фізособи: на що звернути увагу

Підприємці нерідко беруть в оренду нерухомість для своєї діяльності. І орендодавцем може бути не тільки інший суб’єкт господарювання, а й звичайна фізособа. Така угода має свої особливості, розглянемо їх детальніше.

За загальними нормами чинного законодавства, право передачі майна в оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди довіреністю.

Нагадаємо, що чинне законодавство дозволяє фізособам без реєстрації суб’єктом підприємницької діяльності надавати в оренду рухоме і нерухоме майно. Це не вважається підприємницькою діяльністю. Але має свої особливості. Однією з них є те, що договір оренди обов’язково укладається в письмовій формі. При цьому фізособа – орендодавець може бути як резидентом України, так і нерезидентом. Це необхідно враховувати, бо в питанні укладення договору і сплати податків є відмінності.

Орендодавець – резидент

Якщо орендодавцем виступає фізособа, то орендарю – суб’єкту господарювання необхідно пам’ятати, що він по відношенню до такого орендодавця – фізособи виступає податковим агентом щодо доходу, який виплачує їй у вигляді орендної плати (пп. 171.1.2 ст. 171 ПКУ). А це означає, що як податковий агент під час виплати доходу від такої операції він нараховує і сплачує ПДФО (пп. 170.1.4 ст. 170 ПКУ). Ставка ПДФО становить 18% суми орендної плати.

Розмір орендної плати

Розмір орендної плати сторони встановлюють за домовленістю. Але необхідно враховувати, що розмір орендної плати – це об’єкт оподаткування, який визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством за повний чи неповний місяць оренди. Якщо договором передбачена сума менша за мінімальну суму орендного платежу, то оподаткуванню підлягає саме мінімальна сума орендного платежу.

Мінімальна сума орендного платежу визначається за Методикою, яка затверджена постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253. При визначені розміру мінімальної суми орендного платежу встановлюється мінімальна вартість місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості. Для розрахунку має значення місце розташування («червона лінія» чи інші райони), чи є це новозбудований об’єкт, яка його ринкова вартість, який проєктний строк експлуатації та інші показники.

Встановлюється мінімальна вартість місячної оренди одного квадратного метра органом місцевого самоврядування, на території якого він розташований. Зазвичай рішення про її встановлення публікують в газеті або на сайті. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається з огляду на розмір орендної плати, зазначений в договорі оренди. Тобто сторони договору визначають її в якому завгодно розмірі.

Як бачимо, законодавство встановлює вимогу щодо мінімальної суми орендного платежу за наявності рішення органу місцевого самоврядування. Тобто меншою вона бути не може, а от більшою – без обмеження.

Звернімо увагу, що ця Методика застосовується виключно для визначена мінімальної суми орендного платежу, якщо орендодавцем є фізособа. На орендодавця – ФОП або юрособу вона не розповсюджується. Вони визначають розмір самостійно за домовленістю сторін.

Орендодавець – нерезидент

Якщо нерухомість належить фізичній особі – нерезиденту, то надавати її в оренду дозволено виключно через ФОП або юридичну особу – резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує ці вимоги, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.

Строк сплати оренди

В договорі оренди треба зазначити періодичність нарахування орендних платежів: щомісяця, щокварталу, за півріччя тощо. До того ж обумовити документальне підтвердження нарахування орендної плати й прописати, чи має право орендар проводити ремонти/поліпшення орендованого об’єкта.

Бо якщо цей строк не буде вказаний, то згідно з загальними нормами вважається, що дохід нараховується щомісячно. А це означає, що податковий агент навіть у разі, якщо орендар не сплатив орендну плату, зобов’язаний щомісячно нараховувати орендодавцю дохід і утримувати з цієї суми ПДФО і перерахувати його до бюджету.

Документи підтвердження оренди

У разі оренди нерухомості необхідно мати не тільки договір оренди у письмовій формі, який підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк договору становить 3 і більше років, а ще й акт приймання-передавання об’єкта нерухомості. З дати підписання такого акту сторонами підтверджується дата початку використання такого об’єкта.

Що стосується оформлення щомісячно акту приймання-передавання орендних послуг, то необхідно зазначити наступне. Оренда у цивільному законодавстві не вважається послугою. Саме тому, орендуючи нерухомість, достатньо договору оренди та акта приймання-передачі об’єкта оренди, що засвідчує отримання орендарем об’єкта оренди й користування ним. Підтвердженням, що орендар закінчив використовувати орендне приміщення, є акт приймання-передачі на повернення об’єкта оренди орендодавцеві.

Але вже протягом багатьох років податківці вважають, що потрібно оформлювати ще й акт приймання-передачі орендних послуг (акт наданих послуг), оскільки саме він підтверджує факт нарахування орендної плати. До того ж у цьому документі можна вказати не тільки суму орендної плати, а й суму утриманого ПДФО і суму, яку фактично необхідно сплатити орендодавцеві.

Готівкові обмеження для оплати оренди

Якщо договором оренди передбачено, що орендна плата здійснюється в готівковій формі, то орендарю необхідно пам’ятати наступне. Суб’єкти господарювання протягом одного дня за одним або декількома платіжними документами з однією фізичною особою мають право здійснювати готівкові операції у сумі, що не перевищує 50 тис. грн. Звісно, таке обмеження поширюється й на розрахунок за оренду. Тому якщо сума платежу перевищує 50 тис. грн, платіж доведеться поділити на частини або договором передбачити розрахунки в безготівковій формі, наприклад, шляхом перерахування на банківську картку орендодавця. Нагадуємо, що до сплати піде сума, зменшена на суму утриманого ПДФО.

Відображення у звітності

Ще однією обов’язковою вимогою є подання у складі об’єднаної звітності в додатку № 4-ДФ відомостей про фізособу у розрізі звітних місяців кварталу про суму нарахованого та виплаченого доходу і утриманого та перерахованого ПДФО. В даному випадку проставляється ознака доходу «196» – дохід від надання майна в оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування).

Чи потрібно вносити зміни до реєстраційних документів

Все залежить від того, хто є орендарем і для яких цілей орендоване приміщення. Якщо орендарем є юрособа і орендоване приміщення є фактичним місцем ведення діяльності або розташування офісу, з якого проводиться щоденне управління діяльністю юридичної особи (переважно перебуває керівництво) і здійснюється управління і облік, то необхідно внести зміни в реєстраційні документи – змінити адресу місця реєстрації. Для цього подається заява до Держреєстратора.

Якщо орендарем є ФОП, то незалежно від того, де він здійснює діяльність, місцем реєстрації для нього є адреса за місцем проживання. І в реєстраційні документи у Держреєстратора ніякі зміни не вносяться.

І юрособі, і ФОП необхідно сповістити податкову про нове місце здійснення підприємницької діяльності. Це необхідно зробити шляхом подання повідомлення за ф. № 20-ОПП. Протягом 10 днів після укладення договору оренди та підписання акту приймання-передавання такого приміщення.

Більш того, якщо приміщення офісу, в якому суб’єкт господарювання буде провадити діяльність, знаходиться на території іншої адміністративно-територіальної одиниці, ніж його місце реєстрації, то при заповненні повідомлення ф. № 20-ОПП щодо цього об’єкта необхідно зробити позначку в графі 11, на підставі чого здійснюється взяття на облік платника податків за неосновним місцем обліку в контролюючому органі за місцезнаходженням об’єкта оподаткування (у разі, якщо він вже не стоїть на обліку в податковій за місцем розташування цього об’єкта).

А якщо суб’єкт господарювання є ще й платником єдиного податку, то поява нового місця здійснення підприємницької діяльності передбачає внесення змін до реєстру платників єдиного податку. Для внесення змін про місце провадження господарської діяльності необхідно подати заяву про застосування спрощеної системи оподаткування за формою, затвердженою наказом Мінфіну України від 16.07.2019 р. № 308. Таку заяву можна подати особисто або через уповноважену особу в паперовому вигляді чи через Електронний кабінет платника податків. Підтвердженням внесення змін буде витяг із реєстру платників єдиного податку, який також можна отримати як в паперовому, так і електронному вигляді.

Нагадаємо, що у разі зміни податкової адреси суб’єкта господарювання, місця провадження господарської діяльності, видів господарської діяльності заява подається платниками єдиного податку першої і другої груп не пізніше 20 числа місяця, наступного за місяцем, у якому відбулися такі зміни. А платниками єдиного податку третьої групи не пізніше останнього дня кварталу, в якому відбулися такі зміни.

Наталя Щербак, податковий консультант