Час купувати землю: знято мораторій на продаж для бізнесу

Час купувати землю: знято мораторій на продаж для бізнесу

1 січня 2024 р. – визначний день у сфері земельних відносин в Україні, адже ознаменував остаточне зняття мораторію на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення. Розповімо детальніше.

Законодавці продовжували цей мораторій понад десять разів. Та все ж юрособи України отримали право набувати у власність сільгоспземлі, а власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення – вільно розпоряджатися своїм активом. Звісно, є певні запобіжники зловживань на ринку сільгоспземлі.

Хто може придбавати сільгоспземлю

На першому етапі зняття мораторію, тобто з 01.07.2021 р., купувати сільгоспземлі дозволили громадянам України, територіальним громадам та державі. За інформацією Центру досліджень продовольства та землекористування при Київській школі економіки, станом на кінець вересня 2023 р. усього з моменту відкриття ринку земель було укладено 172,8 тис. угод купівлі-продажу земель сукупною площею майже 380,5 тис. га. Таким чином, станом на кінець вересня 2023 року в обігу перебувало 0,92% від усіх c/г земель України в кордонах 1991 року, або 1,08% сільгоспземель на підконтрольних Україні територіях.

З 1 січня цього року до цієї когорти учасників ринку приєдналися вітчизняні юрособи. Але лише ті, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.

Серед набувачів сільгоспземель також виділено банки. Вони можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. При цьому банки зобов’язані продати такі ділянки на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності на них.

Щоб запобігти суспільній напрузі, забезпечити формування земельних банків саме резидентами України та запобігти заволодінню значними масивами сільгоспземлі нерезидентами України, існує низка запобіжників:

• іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам, заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юрособах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення;
• заборонено набуття права власності на сільгоспземлі юрособами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України.

Ці обмеження втратять чинність з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі. Попри це, за будь-яких умов буде діяти заборона набуття права власності на сільгоспземлі:

1) юрособами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України. Це стосується набуття сільгоспземель державної і комунальної власності, земельних ділянок сільсьгосппризначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 км від державного кордону України (крім держкордону України по морю);

2) юрособами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юрособами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;

5) юрособами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;

6) юрособами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабміном;

7) фізичними та юридичними особами, до яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

8) юрособами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фіз- та юросіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Які сільгоспземлі можна купити

Юрособи мають право придбавати земельні ділянки, що перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї).

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється.

Водночас заборонено відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок сільгосппризначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину.

Купівля-продаж та відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, здійснені під час заборони на купівлю-продаж або відчуження, є недійсними з моменту укладення (посвідчення) таких договорів.

Нагадаємо, землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей (ст. 22 Земельного кодексу України).

До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі під об’єктами виробництва біометану, які є складовими комплексів з виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Яку площу можна придбати

Максимальний розмір сільгоспземель у власності юрособи – не більше десяти тисяч гектарів. Поза тим, загальна площа земельних ділянок сільгосппризначення у власності юрособи не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів). Це правило не поширюється на банки.

При цьому, якщо громадянину України належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юрособи або лише на окремі акції, паї, вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільгосппризначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юрособи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юрособи. Зауважимо, у парламенті зареєстровано законопроєкт, що пропонує суттєво обмежити граничний розмір сільгоспземель у власності однієї фіз- або юрособи у період воєнного стану (законопроект № 10369 від 22.12.2023 р.).

Чи встановлено мінімальні ціни на сільгоспземлю

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності обов’язково здійснюється на земельних торгах (п. «б» ч. ст. 135 ЗКУ). Тобто договір купівлі-продажу укладуть з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається. Для визначення стартової ціни проводять експертну грошову оцінку земельної ділянки.

Водночас для забезпечення прав власників ділянок до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (п. 22 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ).

Чим загрожують порушення щодо суб’єктів купівлі-продажу землі 

Якщо юрособа отримала право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, власник зобов’язаний відчужити її протягом року з моменту отримання її у власність. Ігнорування цього обов’язку або порушення строку, відведеного на відчуження такої землі, спричинить конфіскацію ділянки за рішенням суду. Аналогічні наслідки настають і в разі перевищення граничної площі сільгоспземель, що можуть перебувати у власності однієї особи. Тобто земельні ділянки, площа яких перевищує граничні розміри, будуть конфісковані за рішенням суду.

Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Земельну ділянку, конфісковану судом, продадуть на земельних торгах, а ціну проданої ділянки виплатять її колишньому власнику. Звісно, з цієї суми вирахують витрати, пов’язані з її продажем.

Василь Луцик, юрист-консультант