Земельні відносини в умовах воєнного стану

Від початку повномасштабного вторгнення в Україну минуло вже понад шість місяців. Безумовно, це складний час, і реалії, в яких опинилась наша країна, повсякчасно вимагають прийняття непростих рішень. Аби забезпечити функціонування держави в умовах воєнного стану, мінімізувати кризові явища в різних сферах суспільних відносин, було прийнято чимало законодавчих змін. Не залишилась поза увагою і сфера земельних відносин.  

Так, 24.03.2022 року прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-IX (далі – «Закон 2145»). Вказаний закон покликаний вдосконалити окремі процедури та спростити набуття прав користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в умовах воєнного стану з метою їх раціонального використання у 2022 році для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та забезпечення продовольчої безпеки України.

Зокрема, на підставі Закону 2145:

1. Поновлено на один рік (без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, а також земельних ділянок приватної власності;
2. Визначено основні умови передачі (на строк до одного року), умови та порядок укладення договорів оренди земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
3. Визначено умови та вимоги щодо порядку формування нових земельних ділянок та документації, на підставі якої здійснюється таке формування, умови щодо зберігання такої документації. Зокрема встановлено, що формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом. При цьому така технічна документація не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.

Фактично, вказаним законом встановлено альтернативну процедуру передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення в період дії воєнного стану:

• в договорі оренди не зазначається кадастровий номер земельної ділянки, а сама ділянка вважається сформованою лише на період дії договору оренди, після чого припиняє бути об’єктом цивільних прав;
• вимоги щодо мінімального строку договору оренди, встановлені Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» не застосовуються;
• право оренди не підлягає державній реєстрації.
• натомість державній реєстрації підлягає сам договір оренди, і така реєстрація здійснюється районною військовою адміністрацією;
• безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється;
• земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться;
• договір оренди землі, укладений відповідно до встановлених законом умов та порядку, не може бути поновлений чи укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено.

Окрім того, Законом 2145 встановлено право орендарів, суборендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою. Відповідний договір укладається в електронній формі і підлягає державній реєстрації. Про передачу права оренди, суборенди особа, яка його передала, має письмово повідомити орендодавця (у разі передачі права суборенди – орендаря) протягом п’яти днів з дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування. Книга реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану ведеться районною військовою адміністрацією у паперовій та електронній формах.

Ще одним кроком в регулюванні земельних відносин в умовах воєнного стану став Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» №2247-ІХ від 12.05.2022 (далі – «Закон 2247»). Певною мірою прийняття вказаного закону було зумовлене необхідністю виправлення недоліків та прогалин попереднього – Закону 2145, існування яких на практиці фактично блокувало передачу земель для товарного сільськогосподарського виробництва. 

Зокрема, Законом 2247 конкретизовано вимоги до ділянок, які можуть бути передані в оренду в умовах воєнного стану. Мова йде про земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які в силу закону перейшли з державної до комунальної власності (на підставі пункту 24 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України), однак право власності на які не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав; врегулювано проблемні питання, пов’язані зі зміною цільового призначення ділянок у разі передачі земель сільськогосподарського призначення для товарного сільськогосподарського виробництва. Така передача відбувається без зміни цільового призначення.

Крім того, Законом 2247 встановлено механізм визначення та зміни цільового призначення земельної ділянки у період, коли функціонування ДЗК призупинено. Реєстрація зміни цільового призначення ділянки здійснюється районними військовими адміністраціями. Варто зауважити, що така зміна цільового призначення передбачається лише для:

1. розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
2. розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай, розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів;
3. будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
4. нового будівництва, реконструкції будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;
5. влаштування місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт з ліквідації їх наслідків;
6. розміщення об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу).

Також Законом 2247 закріплено положення, відповідно до якого оператор газотранспортної системи, оператор газорозподільної системи, оператор газосховища, оператор системи розподілу, оператор системи передачі, підприємство питного водопостачання, підприємство централізованого водовідведення, теплогенеруюча, теплотранспортуюча, теплопостачальна організація, оператор електронних комунікацій мають право без попереднього погодження з власниками та користувачами земельних ділянок безперешкодного та безоплатного доступу до земельних ділянок усіх форм власності, на яких розташовані їхні об’єкти (включаючи охоронні (спеціальні) зони) з метою їх експлуатації та підтримання в належному стані в умовах воєнного стану. Варто зауважити, що такі підприємства звільняються від обов’язку проводити рекультивацію земель після закінчення планових або аварійно-відновлювальних робіт.

Василь Шеретько

адвокат, старший юрист «ЮФ «Антіка»