Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #3 | Raiffeisen Bank Aval Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #4 | Raiffeisen Bank Aval
Новий зручний застосунок MyRaif
Завантажити Завантажити
Увійти Перекази та Платежі
Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #13 | Raiffeisen Bank Aval Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #14 | Raiffeisen Bank Aval Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #15 | Raiffeisen Bank Aval Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #16 | Raiffeisen Bank Aval Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #17 | Raiffeisen Bank Aval Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни #18 | Raiffeisen Bank Aval
Ukr
03 Травня 2022

Оплата оренди комерційної нерухомості під час війни

Спробуймо проаналізувати, як оголошення воєнного стану вплинуло на вказані відносини та з яким «підводним камінням» можна зіткнутися. Відразу зауважимо, що цей матеріал не стосується відносин оренди державного та комунального майна.

Згідно з листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 факт збройної агресії російської федерації щодо України визнається надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами (форс-мажор) для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб.

Цивільний та Господарський кодекси України передбачають, що виникнення для учасника/учасників договірних відносин надзвичайних та невідворотних обставин (форс-мажору) є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання за умови доведення таким учасником/учасниками факту того, що результатом впливу таких обставин є об’єктивна неможливість виконання зобов’язання.

Мова йде не про звільнення від виконання зобов’язання, а про звільнення від відповідальності за його невиконання – тобто зобов’язання має бути виконаним, щойно з’явиться об’єктивна можливість його виконання.

У цьому аспекті критично важливою є відмінність між об’єктивною неможливістю виконання зобов’язання та певною економічною чи іншою недоцільністю його виконання за існуючих обставин.

Що мається на увазі. Наприклад, компанії необхідно заплатити за оренду нерухомості, для цього існує технічна можливість здійснити відповідний платіж згідно з умовами договору (системи приймання-передачі платежів функціонують і відсутні будь-які заборони з боку НБУ щодо проведення розрахунків). Однак компанія обґрунтовує, що не може заплатити через зупинення господарської діяльності, відсутність коштів, невикористання об’єкта оренди тощо… Попри розуміння і співчуття, юридично ця ситуація не належить до категорії «неможливість виконання зобов’язання».

Тобто за таких умов орендар не може посилатись на форс-мажор як на підставу для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання з оплати. А отже, може підпасти під застосування господарських санкцій, нарахування неустойки тощо.

Варто зазначити, що вплив обставин непереборної сили на об’єктивну можливість виконання зобов’язання має бути доведеним. Самого лише посилання на їх існування недостатньо.

Водночас відповідно до частини 4 статті 762 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. А згідно з частиною 6 вказаної статті наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Наприклад, якщо воно пошкоджено ворогом, якщо в населеному пункті йдуть бойові дії, відбуваються бомбардування, він тимчасово окупований тощо.

В такому разі мова вже йде не про відповідальність за порушення зобов’язання, а власне про можливість перегляду або існування зобов’язання з оплати взагалі за наявності певних передумов. Втім, як і в ситуації з обставинами непереборної сили, обставини, на які посилається орендар як на підставу зменшення плати чи звільнення від оплати, мають бути об’єктивними та доведеними. Важливу роль в даному випадку відіграватимуть і умови договорів оренди, зокрема, щодо способів та характеру використання того чи іншого об’єкта оренди.

Наприклад, якщо договором оренди передбачено використання об’єкта для розміщення офісу/влаштування робочих місць для працівників, а об’єкт оренди перебуває на непідконтрольній території, з якої проводиться евакуація людей, орендар може цілком обґрунтовано посилатись на об’єктивну неможливість використання об’єкта оренди за призначенням і, відповідно, вимагати звільнення його від оплати за відповідний період, протягом якого можливість використання об’єкта в обумовлений в договорі спосіб була відсутня.

Водночас якщо мова йде про складське приміщення, яке використовується для зберігання тих чи інших товарів, і з настанням обставин, за які орендар не відповідає, товари продовжують перебувати в орендованому об’єкті, то навіть за відсутності повноцінного доступу до об’єкта оренди мета договору хай і частково, але все ж таки досягається. У такому разі орендар вправі вимагати зменшення плати за користування об’єктом, а не звільнення від такої оплати взагалі.

Втім, наведені вище міркування та приклади не варто розглядати як істину в останній інстанції, позаяк кожен конкретний випадок є унікальним і врахуванню підлягають усі деталі та нюанси. А головне, в умовах війни такі ситуації регулюють адекватні партнерські чи просто людські стосунки.

Що стосується інших прав та обов’язків учасників орендних правовідносин, зокрема, щодо можливості припинення договірних відносин, варто зауважити наступне.

Так, згідно з ч. 1 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Оскільки відповідне положення Господарського кодексу України за своєю природою є імперативною нормою, врегулювання вказаного питання в договорі на власний розсуд суперечитиме закону. Відтак, умова договору оренди, укладеного між суб’єктами господарювання, яка передбачає можливість орендодавця чи орендаря в односторонньому порядку відмовитись від договору оренди, може бути на вимогу зацікавленої сторони визнана недійсною в судовому порядку.   

Відповідно до частини 2 та 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання – орендаря чи орендодавця; загибелі (знищення) об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.

Розглянемо невеликий практичний кейс. Наприклад один з великих ТРЦ (орендодавець) у м. Києві повідомив, що усі орендарі, які прийняли рішення остаточно зупинити свою діяльність в ТРЦ, повинні забрати свій товар, виїхати та провести повний розрахунок за весь період – з моменту запровадження воєнного стану в Україні. Для решти користування приміщеннями є безкоштовним до моменту їх повернення на робочі місця, а сплаті підлягають виключно рахунки за надання комунальних та охоронних послуг. Наскільки правомірною є вимога щодо «повного погашення усієї заборгованості» в умовах воєнного стану?

Безперечно, відповідь у кожному конкретному випадку може відрізнятися. Наприклад, орендаря – фізичну особу-підприємця, який самостійно (без залучення найманих працівників) здійснює певну діяльність в орендованому приміщенні ТРЦ, після оголошення воєнного стану мобілізовано до ЗСУ. Очевидно, що така особа не може використовувати орендоване приміщення через обставини, які від неї не залежать. Відтак, в силу положень частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, такий орендар мав би бути звільнений від сплати орендної плати за весь період, упродовж якого використання об’єкта оренди є для нього неможливим (безвідносно того, чи має намір такий орендар продовжувати відносини з ТРЦ, чи ні).

Якщо ж у такого орендаря є наймані працівники й існує об’єктивна можливість продовження підприємницької діяльності та використання об’єкта за цільовим призначенням навіть без його безпосередньої участі, вимога ТРЦ щодо повного погашення заборгованості у разі прийняття орендарем рішення про припинення подальшої співпраці з ТРЦ виглядає цілком правомірною.

На завершення декілька практичних порад. По-перше, проаналізуйте умови договорів, за якими працюєте чи які збираєтесь укласти. Зокрема, на початку цього матеріалу йшлося про лист ТПП України, яким факт збройної агресії російської федерації визнано надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами. Втім, не варто вводити себе в оману, що наявність такого листа в опублікованому вигляді в мережі інтернет позбавляє вас необхідності повідомляти контрагента про виникнення для вас таких обставин у строки та спосіб, передбачені договором, а також подавати відповідні докази їх впливу на можливість виконання зобов’язань.

По-друге, збирайте якомога більше доказів обставин, на які плануєте посилатись в обґрунтування тої чи іншої позиції. Адже те, що для вас наразі виглядає очевидним, може не бути таким вже за кілька місяців, коли війна завершиться. І ваші партнери можуть виявитися не достатньо лояльними, через що свої права доведеться відстоювати в судовому порядку.

Василь Шеретько

 Адвокат, старший юрист ЮФ «Антіка»