Які можливості дає бізнесу «закон про землю»

Ухвалення Закону «Про внесення змін до деяких законодавчо актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» - позитивний для ринку фактор. Реально він дає можливості агрокомпаніям купувати землю вже з літа 2021 року, відкриває новий напрям для інвестицій і стимулює розвиток галузі. Про те, що написано між рядків згаданого документа, нам розповів експерт ринку, представник Райффайзен Банку Аваль Микола Волков.

На перший погляд, новий закон обмежує агрокомпанії в можливості придбати землю аж до 2024 року, даючи змогу це зробити тільки фізичним особам. Але це тільки на перший погляд. Відповідно до прийнятого закону, компанія зможе передати своє право викупу ділянки фізичній особі або особам. По 100 га на людину матимуть можливість купити засновники компанії, їхні довірені особи. Наприклад, партнери, співробітники, члени сім'ї, друзі... Створити свій земельний фонд агробізнесу допоможе і так зване «переважне право» орендодавця, прописане в законі. Воно дає пріоритет на покупку ділянок тим компаніям, які їх орендують і ведуть на них діяльність.

Отже, купити все ж можна, але за скільки і як? Закон визначає, що земля повинна бути куплена за ціною, не нижче нормативної грошової оцінки, що зробить мінімальну ціну 1 га землі не нижче еквівалента в 1 тис. доларів. Але що особливо важливо - оплата можлива тільки в безготівковій формі і з наданням джерела походження коштів. Тобто якщо власник сільгосппідприємства захоче викупити кілька полів за допомогою групи довірених осіб, він повинен буде вже зараз продумати - як законним шляхом забезпечити їх необхідними коштами. Наприклад, збільшити оклад, виплатити матеріальну допомогу, премію, зробити з ними угоду, в результаті якої вони отримають грошовий дохід після сплати мита та податків, і, звичайно ж, не варто забувати про виплату дивідендів засновникам. Якби закон дозволяв купувати землю юридичним особам безпосередньо, не чекаючи 2024 року, таких схем не було б.

Варто звернути увагу і на те, що договори оренди, які були укладені з юридичними особами та попередніми розпорядниками землі (переважно пайовиками), залишаються чинними і після зміни власників. Зрозуміло, якщо договори оформлені правильно. Цій темі агровиробники приділяли чимало уваги останні чотири роки, що спрацює в плюс і в нинішній ситуації. Поширення умов оренди на нових власників знижує ризики агробізнесу і дає гарантований прибуток новим власникам, якщо вони, звичайно ж, не з числа довірених осіб.

Важливий нюанс. Через обмеження в 100 га виходить, що ділянки будуть купувати не ті, хто фактично обробляє і управляє землею, а досить широке коло осіб. І не всі з них будуть довіреними з дійсно високим рівнем довіри. А значить, для власника підприємства буде важливий юридичний контроль над цими людьми. Адже ці формальні землевласники можуть ставати фактором ризику для підприємства. За гроші компанії вони куплять землю на себе, але укласти з ними довгострокову оренду з правом викупу ця компанія не зможе - тільки строковий договір оренди. А значить, для утримання довірених осіб необхідні будуть програми мотивації, введення в статус партнерів або співзасновників компанії, інші рішення, що дозволяють зафіксувати їхні частки ресурсу в управлінні підприємством. В результаті виникне якась нова квазі-юридична структура. І це буде «робочою схемою» до 2024 року, поки у бізнесу не з'явиться можливість відкрито купувати основний ресурс.

Підіб'ємо проміжний підсумок. Окреслені законом обмеження не позбавляють компанію можливості придбати необхідну кількість землі, але обмежують можливість робити це простим і прозорим способом. А також закривають можливість юридичним особам взяти цільові кредити під комфортні відсотки, скористатися державною програмою компенсації.

Отже, через рік з гаком землю можна буде купувати і продавати. Але чи всім, працюючим на землі, варто поспішати? Адже 100 га будуть коштувати 150-200 тис. доларів. Для простих селян і ФОП-фермерів це нереальна сума, хоча юридично саме під них написаний закон. Маленький фермер - це та категорія підприємців, яка вже і так має землю. Господарства нерідко базуються на земельних паях сім'ї, партнерів або родичів, це може бути, наприклад, 10-20 га. Їм часто не потрібні нові території, крім тих випадків, коли господарство активно розвивається. Але таким підприємцям ефективніше орендувати додаткові ділянки, а кошти вкладати в техніку та інші потреби господарства.

Хто точно буде купувати землю - так це невеликі агрокомпанії, власники яких проживають на тій території, на якій ведуть бізнес, і для них це більше, ніж бізнес. Ці господарства часто є містоутворюючими, є основними донорами та інвесторами. Такі підприємці будуть прагнути до покупки з точки зору репутації, статусу, відчуття «справжнього господаря». Це психологічний фактор, адже багато українців ще пам'ятають, що їхні прадіди володіли і активно обробляли землі.

Купівля землі не повинна бути самоціллю для агробізнесу. Зараз чітко виділяються компанії, орієнтовані на операційну ефективність. Їх завдання - на орендованій землі домагатися найкращого результату при її ефективному використанні. Для них земля є не джерелом прибутку, а інструментом. Оренда поля для таких компаній під однорічні культури буде економічно більш вигідна, ніж покупка.

Купивши ж ділянку, компанія повинна максимально ефективно її використовувати, підвищити якість обробки, інвестувати в інфраструктуру (наприклад, системи зрошення), можливо - змінити профіль, вирощувати продукцію, яка буде мати додаткову вартість. Тому що покупка землі - це значна інвестиція, і вона повинна окупатися. Особливо, якщо були задіяні кредитні кошти. Так що відкриття ринку землі може зіграти позитивну роль в підвищенні загальної культури землекористування в Україні, вивести на новий рівень ефективність агробізнесу.

Приймаючи рішення, купувати чи не купувати, потрібно врахувати важливий фактор. Крім земель під однорічні культури, у агрокомпанії можуть бути «ключові» землі. Це багаторічні насадження, сади, ягідники, виноградники, ліщина. Тобто ті, в які інвестується значна кількість грошей і часу. Поруч з такими локаціями може бути побудовано овочесховище, переробний комплекс, логістичний об'єкт, і це робить земельні ділянки стратегічними. Якщо компанія втрачає їх, вона втрачає не тільки величезні кошти, але й частку бізнесу або весь його повністю.

Резюмуємо. Цінність представляє та земля, в яку вкладено інвестиції. Наприклад, поля, на яких встановлені системи зрошення, проведена меліорація. Нерідко на них вирощується посівний матеріал, наприклад, під договори з Syngenta, Pioner... Такі компанії часто вимагають, щоб на ділянках, де вирощується посівний матеріал, стояв полив, було проведено низку підготовчих робіт. Навіть якщо немає ризиків втратити таку ділянку, вартість оренди цієї землі буде однозначно зростати, і виробникові потрібно буде знаходити можливість отримувати з неї додатковий прибуток. Тобто земля, що має інфраструктуру, перспективна для придбання: в неї вже «закопані» гроші, вона працює ефективно і дає підвищену прибутковість.

А ось кому новий закон принесе тільки головний біль замість можливостей - це компанії з іноземним капіталом. Як правило, вони дуже ретельно підбирали собі землі для ведення бізнесу, з хорошими показниками і рельєфом, а також якісно їх обробляли. На їхні землі в першу чергу і буде основний попит. При цьому перспективи викупити цей ресурс для них вкрай туманні. У 2024 році ринок землі для них не відкриється, змінити ситуацію зможуть тільки позитивні результати референдуму. Який можливо буде, можливо - ні, в будь-якому разі невідомо, коли. Радимо таким компаніям почати превентивні заходи, в першу чергу - налагодити роботу з пайовиками. Провести інформаційну кампанію, переконати не продавати землю (принаймні найближчим часом), а, як і раніше, здавати в оренду. Збільшити оплату паїв і подумати про інші види підвищення лояльності.

Закон у нинішній редакції буде сприяти ще одному новому явищу. На ринку з'являться люди і компанії, які не мають прямого відношення до агробізнесу і купують землю як інвестицію, для здачі в оренду або подальшого перепродажу. По суті, з'явиться новий вид діяльності на цьому ринку - Рантьє. Вони будуть намагатися зібрати масиви землі, наприклад, ціле поле, перспективні ділянки, локації, недалеко від міст, землі з додатковою вартістю, які орендують великі українські та іноземні агрохолдинги. Інтерес до таких ділянок - вища орендна плата і скорочення термінів повернення інвестицій. Рантьє будуть надавати й інші послуги - створення груп контрольованих землевласників під викуп необхідних аграрію ділянок.

Можна прогнозувати, що у п'ятирічній перспективі вартість землі, як активу, буде зростати і, можливо, досягне 4-5 тисяч доларів за гектар. А значить, особи, які мають можливість вкласти гроші в землю, будуть намагатися зробити це якраз на перших етапах. Крім очікуваного зростання вартості, згруповані ділянки у вигляді одного поля будуть активами, які мають найвищу ціну і ліквідність як з боку інвестора, так і з боку банку.

Отже, що ж потрібно зробити аграрію, готуючись до відкриття ринку землі

• 1. Провести Аудит землі і відносин з пайовиками, і на ринку вже з'явилися технологічні рішення, як, наприклад, Vkursi Zemli, які реально спрощують життя фермеру і дозволяють фактично онлайн, в кілька кліків отримати повну інформацію про свій земельний банк і потенційні юридичні ризики.
• 2. Легалізувати кошти під заплановану покупку. Вивести необхідну суму законними методами на себе особисто і на довірених осіб. Наприклад, у формі дивідендів.
• 3. Подумати, як сконцентрувати важливий для компанії стратегічний земельний банк на довірених особах. Провести попередні переговори з продавцями.
• 4. У більш віддаленому контексті, вже під 2024 рік, коли землю зможуть купувати юрособи, необхідно забезпечити собі позитивну кредитну історію.
• Можна припустити, що при відкритті ринку, що передбачає 10 000 га в одні руки, відразу велика кількість юридичних осіб захоче придбати землю, що спричинить за собою одночасні численні звернення в банк. Створиться ажіотаж. Банки ж будуть в першу чергу розглядати позичальників з гарною кредитною історією і історією взаємодії з банком. Якщо ж ваша компанія до цього часу користувалася тільки розрахунковими рахунками, але планує купувати землю, їй варто визначитися з вибором банку і заздалегідь почати формувати відносини з ним. Можливо, взяти якийсь невеликий кредит на придбання техніки або поточні потреби. Рік, який залишився попереду - це якраз достатній мінімальний термін для оцінки кредитної історії позичальника. Потрібно показати себе, пройти процедури перевірок, якусь «легалізацію».
• 5. Виконати вимоги, для того щоб відповідати і потрапити під умови Держпідтримки у вигляді компенсації ставки за кредитом. Слід зазначити, що вже зараз найбільш ефективні і максимально прозорі програми Держпідтримки базуються саме на банківському кредитуванні.

При всіх неоднозначностях «земельного» закону він буде мати позитивний вплив на агросектор України. Це заходження грошей в галузь з інших видів бізнесу, зовнішніх інвесторів. Нова Коронакриза зробить безперспективними низку галузей, і незабаром буде спостерігатися перетікання капіталів. Бізнес вже шукає «тихі гавані», і сільгоспземлі в цьому контексті виглядають дуже привабливо. Тим більше що агросектор навіть в нинішніх умовах продовжує залишатися в категорії галузей, не схильних до значних ризиків, разом з медициною, фармацією, торгівлею продуктами харчування і товарами першої необхідності.